Avrupa Birliği sınırları içinde gayrimenkul edinimi yoluyla oturum hakkı kazanmak isteyen Türk yatırımcılar için Yunanistan, coğrafi yakınlığı ve esnek ikamet koşullarıyla her zaman güçlü bir seçenek oldu. Kanun koyucunun yaptığı son yasal düzenlemeler, programın yapısını kökten değiştirdi. Yatırım eşiklerinin yükselmesi ve birden fazla küçük mülkün birleştirilmesiyle sınırın aşılması uygulamasının son bulması, yeni bir strateji kurmayı zorunlu kılıyor. VizeKolay olarak yönettiğimiz dosyalarda gördüğümüz üzere, doğru bölgede doğru mülk türüne yönelmek onay sürecinin temelini oluşturur.
Yunanistan Golden Visa Nedir?
Program, belirlenen yasal limitlerde gayrimenkul yatırımı yapan üçüncü ülke vatandaşlarına ve aile bireylerine sağlanan bir daimi oturma izni modelidir. Yasal zeminini Kanun 4251/2014 madde 20B hükmünden alır. Doğrudan bir çalışma izni ya da vatandaşlık hakkı sunmaz. Temel amacı, yapılan yatırım karşılığında oturum kartı ve bu karta bağlı olarak Schengen alanında serbest dolaşım imkanı vermektir. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları başvuru hakkına sahiptir.
2024 Reformu: Bölgeye Göre Güncel Yatırım Eşikleri
Eylül 2024 itibarıyla yürürlüğe giren Kanun 5100/2024, ülke genelinde uygulanan tek tip yatırım tutarını ortadan kaldırarak bölgesel bir kademelendirme sistemi getirdi.
| Eşik | Kapsam |
|---|---|
| 800.000 € | Yüksek talepli bölgeler: Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalar |
| 400.000 € | Yunanistan'ın diğer tüm bölgeleri |
| 250.000 € | Yalnızca ticari mülkün konuta dönüşümü veya tescilli tarihi bina restorasyonu |
Ülke genelinde 250.000 € ödeyerek oturum alma dönemi tamamen kapandı. Alt sınır artık yalnızca tabloda belirtilen iki özel dönüşüm projesinde kullanılabilir. Standart konut alımlarında bu tutarla işlem yapmak hukuken mümkün değildir.
120 m² ve Tek Gayrimenkul Kuralı
Yeni mevzuat uyarınca, 800.000 € ve 400.000 € limitli alanlarda yapılacak yatırımın tek bir bağımsız bölüme ait olması gerekir. Satın alınacak bu konutun net kullanım alanının en az 120 m² olması şart koşulur. Birkaç küçük daire satın alıp toplam değer üzerinden başvuru yapma imkanı ortadan kalktı. Danışmanlarımızın pratiğinde, mülkün tapu kayıtlarındaki net metrekaresinin ve imar durumunun doğruluğu, dosyanın reddedilmemesi için ilk incelenen unsurdur.
Kimler Başvurabilir? Aileye Dahil Edilecek Kişiler
Yasal yatırım sınırlarını karşılayan tüm üçüncü ülke vatandaşları başvuru dosyasını sunabilir. Hak sahibi, aile üyelerini de sürece dahil edebilir. Eş, her iki tarafın anne ve babası ile 21 yaşını doldurmamış çocuklar ana başvuruya bağlı olarak oturum kartı alma hakkına sahiptir. Yatırım tek bir kişi adına tescil edilir, aile bireyleri ise bu yatırıma bağlı olarak hak sahibi statüsü kazanır.
Türk Yatırımcılar İçin Adım Adım Başvuru Süreci
- Vergi numarası ve hesap: Yunanistan'da yetkili vergi dairesinden vergi kimlik numarası (AFM) alınır ve yerel bir bankada hesap açılışı tamamlanır.
- Mülk seçimi ve alım: Bölgesel limitlere ve 120 m² kuralına uygun olan gayrimenkulün tapu devri, noter huzurunda resmi sözleşmeyle yapılır.
- Biyometrik ve başvuru: Yatırım belgeleriyle birlikte göç idaresine başvuru yapılır ve parmak izi verme süreci tamamlanır.
- Karar ve kart: Dosya incelemesinin ardından onay verilir ve 5 yıl geçerli fiziki oturum kartı teslim alınır.
Oturum Süresi, 5 Yıllık Yenileme ve İkamet Zorunluluğu
Oturum izni ilk aşamada 5 yıl süreyle düzenlenir. Gayrimenkul mülkiyeti devam ettiği sürece, her 5 yılda bir uzatılabilir. Programın en büyük avantajı, kart sahiplerinin ülkede belirli bir gün kalma zorunluluğunun bulunmamasıdır. Yunanistan'da fiilen yaşamadan, sadece mülkü elinizde tutarak haklarınızı koruyabilirsiniz.
Golden Visa Mülkü Airbnb ile Kiraya Verilebilir mi?
Yapılan son yasal düzenleme, bu program kapsamında edinilen konutların Airbnb benzeri kısa dönemli turistik kiralama faaliyetlerinde kullanılmasını kesin olarak yasakladı. Satın alınan mülk sadece geleneksel yöntemlerle uzun dönemli olarak kiraya verilebilir. Yasağın ihlali, oturum izninin iptal edilmesine yol açar. Yatırımın geri dönüş oranlarını hesaplarken bu yasal sınırı dikkate almalısınız.
Vatandaşlık ve Schengen Serbest Dolaşımı
Yatırım yoluyla oturum hakkı elde etmek, doğrudan vatandaşlık kazanılması anlamına gelmez. Yunanistan vatandaşlığına geçiş için ülkede en az yedi yıl boyunca fiilen ve sürekli yaşamak gerekir. Fiziksel ikamet şartı aramayan bu program, doğrudan vatandaşlığa giden bir yol sunmaz. Ancak elde edilen oturum kartı, sahiplerine Schengen bölgesinde her 180 günlük zaman diliminde 90 güne kadar vizesiz seyahat hakkı sağlar. Alım vergileri, noter masrafları, tapu harçları ve yıllık emlak vergisi (ENFIA) gibi ek giderler yatırım bütçesine dahil edilmelidir. Güncel masraf kalemlerini başvuru öncesinde resmi kurumlardan kontrol etmek gerekir.
Resmî Kaynaklar
- Yunanistan Göç Bakanlığı - Golden Visa: Resmî program bilgileri ve eşikler.
- Attika Merkezi İdaresi - Yatırımcı Oturum İzni: Başvuru ve düzenleme süreci.
- Attika Merkezi İdaresi - Yenileme: Oturum izni yenileme kuralları.
- Avrupa Komisyonu - Schengen Vize Politikası: 90/180 serbest dolaşım kuralı.
